Como Funciona o Imposto de Renda para Airbnb em 2025

Como Funciona o Imposto de Renda para Airbnb em 2025

Márcio Müller | Atualizado em: 09/12/2025

O aluguel por temporada através do Airbnb se consolidou como uma das principais fontes de renda extra (e até principal) para milhares de brasileiros. Porém, muita gente ainda declara errado, deixa de recolher o carnê-leão ou cai na malha fina por falta de informação atualizada. Neste guia completo, você vai entender tudo o que mudou em 2025 e como declarar corretamente seus rendimentos do Airbnb sendo pessoa física ou jurídica — sem surpresas na Receita Federal.

Os Rendimentos do Airbnb São Tributáveis?

Sim, e sem exceção. Todo valor que o hóspede paga — incluindo a diária + taxa de limpeza + taxa de serviço cobrada do hóspede — é considerado rendimento tributável de aluguel (art. 43 do Código Tributário Nacional e IN RFB 1.500/2014).

O que importa é o valor bruto que entra na sua conta bancária (ou Payoneer/PayPal) depois que o Airbnb desconta apenas a própria comissão da plataforma (geralmente 3% a 5%). A taxa que o Airbnb cobra do hóspede não entra no seu cálculo, mas tudo o que você recebe, entra.

Pessoa Física ou Pessoa Jurídica: Qual Vale Mais a Pena?

A resposta depende do seu faturamento anual e da quantidade de imóveis.

Pessoa Física

• Mais simples e barata para quem tem 1 ou 2 imóveis e fatura até cerca de R$ 40–50 mil por mês.
• Tributação pela tabela progressiva (até 27,5%).
• Possibilidade de usar o livro-caixa para abater despesas.
• Não exige contador nem escrituração complexa.

Pessoa Jurídica

• Vantajosa a partir de faturamento médio mensal acima de R$ 40–50 mil ou quando você tem vários imóveis.
• Regimes mais usados: Simples Nacional (Anexo III – 6% a 33%) ou Lucro Presumido (11,33% IRPJ + CSLL + 1,65% PIS/COFINS + 3% COFINS na importação de serviços, se for o caso).
• Deduções muito maiores (aluguel pago a terceiros, depreciação, funcionário, etc.).
• Obrigatoriedade de contador e entrega de várias declarações mensais e anuais.

Regra prática usada na maioria dos escritórios em 2025: Se o lucro líquido anual (depois de todas as despesas) ficar abaixo de R$ 250–300 mil, geralmente a pessoa física ainda paga menos imposto.

O Carnê-Leão Mensal é Obrigatório na Pessoa Física que aluga no airbnb

Se no mês você recebeu mais do que R$ 2.259,20 de aluguel (valor da faixa de isenção em 2025), é obrigado a recolher o carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte.

Tabela progressiva mensal e anual 2025

• Até R$ 2.259,20 → isento
• R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65 → 7,5%
• R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 → 15%
• R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 → 22,5%
• Acima de R$ 4.664,68 → 27,5% (Dedução por dependente: R$ 189,59)

O pagamento é feito com DARF código 0190 gerado diretamente no programa Carnê-Leão Web da Receita ou pelo app Meu Imposto de Renda.

Quem não recolhe mensalmente paga multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) + juros Selic e ainda corre risco de cair na malha fina por omissão de rendimentos.

Livro-Caixa: a Melhor Forma de Reduzir o Imposto na Pessoa Física do airbnb

A grande vantagem da pessoa física é poder deduzir todas as despesas diretamente relacionadas à atividade de locação. Isso é feito através do livro-caixa digital (obrigatório desde 2020).

Despesas dedutíveis mais comuns

• Taxa de administração do Airbnb (3% a 5%)
• Taxa de limpeza paga a terceiros
• Condomínio e IPTU proporcionais aos dias alugados
• Contas de água, luz, gás e internet pagas pelo proprietário
• Material de limpeza e produtos de higiene
• Lavanderia de roupas de cama e banho
• Manutenção e pequenos reparos
• Reforma e compra de móveis/eletrônicos (rateados pelo prazo de vida útil)
• Comissão paga a co-host ou imobiliária
• Seguro do imóvel
• Internet rápida contratada exclusivamente para o imóvel

Exemplo prático Você recebeu R$ 18.000 em janeiro. Despesas dedutíveis no livro-caixa: R$ 6.500 Base de cálculo do carnê-leão: R$ 11.500 Imposto devido: cerca de R$ 2.400 (em vez de R$ 4.300 sem deduções).

Guarde todos os comprovantes (notas, boletos, extratos) por pelo menos 5 anos.

Como Declarar o Imóvel e os Rendimentos na Declaração Anual

Na DIRPF do ano seguinte (entrega em 2026 para rendimentos de 2025), você precisa informar:

Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior

• Importe os dados do carnê-leão ou digite manualmente mês a mês.
• O programa já abate o que você pagou de carnê-leão e calcula restituição ou saldo a pagar.

Bens e Direitos

• Código 01 – Imóvel residencial ou 02 – Imóvel comercial
• Informe o valor de aquisição (nunca o valor de mercado ou valor do anúncio).
• No campo “Discriminação” escreva: “Imóvel adquirido em XX/XXXX por R$ XXX.XXX,XX – utilizado parcialmente em locação por temporada (Airbnb)”.
• Em “Situação em 31/12/2024” e “31/12/2025” repita o mesmo valor (não aumenta nem diminui por causa do aluguel).

Imóvel alugado não muda de código para 05 ou 06 — esses códigos são apenas para imóveis rurais ou alugados de forma tradicional com contrato de longo prazo.

Principais Erros que Levam à Malha Fina

• Declarar apenas o valor líquido recebido (esquece da taxa do Airbnb que já foi descontada).
• Não recolher carnê-leão mensal.
• Colocar o imóvel com valor zero ou valor atualizado de mercado.
• Não ratear corretamente as despesas do livro-caixa (ex: deduzir 100% do IPTU quando o imóvel ficou 15 dias sem hóspede).
• Esquecer de somar a taxa de limpeza cobrada do hóspede.
• Declarar os recebimentos do PayPal/Payoneer como “rendimentos isentos” ou esquecer de converter dólar para real pela cotação do Banco Central do dia do recebimento.

Quando Vale a Pena Abrir CNPJ para Atividade de Airbnb

Vale a pena considerar a partir do momento em que:

• Seu lucro líquido anual ultrapassa R$ 250–300 mil.
• Você tem 4 ou mais imóveis alugados por temporada.
• Você paga aluguel para terceiros (o famoso sublocação).
• Quer deduzir depreciação de móveis e benfeitorias.
• Pretende contratar funcionários (limpeza, manutenção).

CNAE mais usado: 55.90-6-03 – Fornecimento de hospedagem por temporada (hotéis, pousadas e similares). No Simples Nacional, cai no Anexo III (faturamento até R$ 4,8 milhões paga de 6% a 33%).

Recebimento em Moeda Estrangeira (PayPal, Payoneer, Wise)

Se você recebe em dólar ou euro:

• Converta cada pagamento pela cotação de compra do Banco Central do dia em que o dinheiro caiu na conta estrangeira.
• Some tudo e declare em reais.
• Guarde os comprovantes de conversão.

Conclusão

Alugar no Airbnb pode ser extremamente lucrativo, mas só continua sendo se você pagar o imposto correto e na hora certa. A pessoa física com livro-caixa bem feito ainda é a opção mais simples e barata para a grande maioria dos anfitriões brasileiros em 2025. Quando o volume cresce, a migração para pessoa jurídica passa a fazer sentido.

Se você tiver dúvidas sobre o cálculo do seu carnê-leão, quiser revisar seu livro-caixa ou planejar a melhor estrutura tributária para o próximo ano, deixe seu comentário ou entre em contato com um contador especializado em hospedagem por temporada.

Artigo atualizado em dezembro de 2025 com base na legislação vigente (Lei 14.754/2023, IN RFB 2.180/2024 e tabela progressiva de 2025).